Cada vez más propietarios ofrecen contratos de «alquiler de temporada» para inmuebles que, en realidad, son la vivienda habitual del inquilino. El motivo es sencillo: el arrendamiento de temporada escapa a las protecciones más duras de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —prórrogas obligatorias, límites a la renta—. Pero ponerle a un contrato la etiqueta de «temporada» no lo convierte en tal. Lo que cuenta es la realidad del uso, no el nombre del papel.
Es uno de los conflictos arrendaticios que más ha crecido en el litoral almeriense y en toda la costa andaluza, donde abunda la vivienda arrendada a personas que residen en ella de forma permanente bajo un contrato formalmente temporal. A continuación explicamos cómo se distinguen ambas figuras, qué indicios valoran los tribunales y qué consecuencias tiene una u otra calificación.
📌 La clave en una frase: si el inmueble satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino, es vivienda habitual y se aplica la LAU con todas sus protecciones —aunque el contrato diga «temporada» en su encabezado—.
Índice
- El supuesto típico: la «temporada» que dura años
- La diferencia jurídica: temporada vs vivienda habitual
- Los indicios que delatan una vivienda habitual encubierta
- Qué cambia según la calificación
- Jurisprudencia: los tribunales miran la realidad
- Novedades 2025-2026: la reforma de la LAU
- Cómo defender tus derechos
1. El supuesto típico: la «temporada» que dura años
El escenario se repite con frecuencia en la costa: un contrato denominado «arrendamiento de temporada» sobre una vivienda que, en la práctica, constituye el hogar permanente del inquilino. La familia reside allí todo el año, los hijos están escolarizados en la zona y el inmueble es su centro de vida. Sin embargo, el contrato se renueva una y otra vez como si fuera temporal.
En estos supuestos suelen aparecer, al llegar la renovación, tres tipos de cláusulas problemáticas:
Incrementos fijos amparados en supuestas obras de mejora que no cumplen los requisitos del art. 19 LAU: este precepto exige que hayan transcurrido cinco años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— para poder repercutir mejoras en la renta.
Gastos y servicios que venía asumiendo la propiedad se trasladan al arrendatario en la renovación, lo que opera como una subida encubierta que se suma a la anterior. El art. 20.2 LAU limita expresamente este tipo de incrementos.
Al calificarse el contrato como de temporada, se reclaman dos mensualidades de fianza. Si el arrendamiento es en realidad de vivienda habitual, el art. 36 LAU fija una sola mensualidad, y la diferencia resulta indebida.
La vía de defensa en estos casos es siempre la misma: demostrar que no se trata de un alquiler de temporada, sino de una vivienda habitual encubierta. Si el contrato se recalifica, el arrendatario adquiere el derecho a las prórrogas legales, los límites de renta y la protección reforzada de la LAU —y las cláusulas que contravengan esas normas imperativas decaen—.
2. La diferencia jurídica: temporada vs vivienda habitual
La LAU distingue dos grandes categorías, con regímenes radicalmente distintos:
Art. 2 LAU
- Satisface la necesidad permanente de vivienda
- Duración mínima: prórrogas hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica)
- Límites legales a la renta y su actualización
- Fianza: 1 mensualidad
- Normas imperativas: lo pactado en contra es nulo
Art. 3 LAU (uso distinto)
- Uso transitorio, provisional, por causa concreta (trabajo temporal, estudios, vacaciones)
- Duración: la pactada, sin prórrogas obligatorias
- Libertad de pactos sobre la renta
- Fianza: 2 mensualidades
- Normas dispositivas: rige lo pactado
«Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.»
El elemento decisivo no es la duración ni que resida la familia, sino el carácter permanente o transitorio de esa residencia. Una familia con hijos escolarizados que vive todo el año en la casa no está de forma «transitoria»: está en su hogar.
3. Los indicios que delatan una vivienda habitual encubierta
Los tribunales analizan el conjunto de circunstancias. Estos son los indicios que, sumados, revelan que un «contrato de temporada» es en realidad vivienda habitual:
Señales de vivienda habitual encubierta
- El contrato no especifica la temporada no dice si es verano, invierno, curso académico… ni la causa concreta del carácter temporal.
- Duración superior a 12 meses o encadenamiento de prórrogas sucesivas con los mismos inquilinos.
- Hijos escolarizados en la zona uno de los indicios de arraigo más potentes.
- Empadronamiento en el inmueble si los inquilinos están empadronados, difícilmente es «transitorio».
- Centro de vida y trabajo la actividad laboral, social y personal se desarrolla desde la vivienda.
- Ausencia de otro domicilio habitual el inquilino no tiene otra residencia principal a la que regresar.
- Suministros contratados de forma estable luz, agua, internet a nombre del inquilino con carácter permanente.
📌 Ninguno de estos indicios por sí solo es decisivo, pero su suma construye la prueba. En la práctica, la escolarización de los hijos en la zona, una duración real superior al año y la ausencia de otro domicilio habitual suelen ser los elementos de mayor peso.
4. Qué cambia según la calificación
La diferencia no es teórica: cambia por completo la posición de las partes.
| Aspecto | Temporada | Vivienda habitual |
|---|---|---|
| Duración garantizada | La pactada | Hasta 5-7 años |
| Prórroga obligatoria | No | Sí |
| Límite a la renta | Libre | Índice IRAV / zonas tensionadas |
| Fianza | 2 mensualidades | 1 mensualidad |
| Repercusión de gastos | Libre pacto | Limitada (art. 20 LAU) |
Para el inquilino, que su contrato se reconozca como vivienda habitual significa estabilidad y protección. Para el propietario, calificar mal un contrato de temporada puede volverse en su contra: si un tribunal lo recalifica, se encuentra con un arrendamiento sujeto a prórrogas obligatorias que no esperaba.
5. Jurisprudencia: los tribunales miran la realidad
La doctrina es constante: lo relevante es la naturaleza real del arrendamiento, no la denominación que le den las partes. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga 1044/2022 lo expresa con claridad:
«Jurisprudencialmente, la diferencia básica entre arrendamiento de temporada con libertad de pactos, y arrendamiento de vivienda sometido a las disposiciones de la LAU, estriba, no en que resida en el inmueble la familia, sino en que esta residencia lo sea de modo transitorio, provisorio y no permanente.»
Esta línea se mantiene viva y reciente. En julio de 2026, la Audiencia Provincial de A Coruña revocó un desahucio promovido por una sociedad propietaria, al concluir que en realidad estaba ocultando un alquiler sujeto a las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los tribunales, en definitiva, levantan la etiqueta y miran lo que hay debajo.
6. Novedades 2025-2026: la reforma de la LAU
El marco legal se ha endurecido contra el uso fraudulento del alquiler de temporada:
Los contratos firmados tras la Ley de Vivienda actualizan renta con el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de alquiler (IRAV), que sustituye al IPC en la mayoría de contratos de vivienda y limita las subidas.
El Decreto-ley 1/2025 introdujo sanciones de hasta 90.000 euros por incluir en contratos cláusulas que eludan los topes de precio en zonas tensionadas y por el uso fraudulento del alquiler de temporada para evitar las prórrogas.
La tendencia legislativa —ya en vigor en comunidades como Cataluña— exige justificar documentalmente la causa del carácter temporal. Si no se acredita, o se encadenan contratos temporales con las mismas personas, el contrato pasa automáticamente a vivienda habitual con los plazos de 5 o 7 años.
7. Cómo defender tus derechos
Tanto si eres inquilino como propietario, la calificación correcta del contrato es esencial. Estos son los pasos:
Si eres inquilino y crees que tu «temporada» es vivienda habitual
- Reúne pruebas de arraigo empadronamiento, matrículas escolares, contratos de suministros, justificantes de que es tu centro de vida.
- Revisa las cláusulas de renta y fianza si superan los límites de la LAU para vivienda habitual, hay indicio de irregularidad.
- No firmes prórrogas abusivas sin asesoramiento firmar puede complicar tu posición. Consulta antes.
- Envía un requerimiento formal por burofax, dejando constancia de tu posición y solicitando la recalificación y la devolución de lo cobrado de más.
⚖️ La vía de la negociación previa. Antes de acudir a los tribunales, la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia, fomenta los medios adecuados de solución de controversias. Un requerimiento bien fundado abre la negociación y, además, la falta de participación de la otra parte puede tener consecuencias en las costas de un futuro pleito.
