Si has recibido una demanda de desahucio por impago de rentas, todavía puedes parar el proceso pagando lo que debes. Es lo que la ley llama enervación de la acción de desahucio, regulada en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es un derecho reconocido al arrendatario, pero tiene tres límites estrictos que hay que conocer antes de intentarlo.
La enervación paraliza el desahucio, pero solo puede utilizarse una vez por relación arrendaticia
y no procede si hubo requerimiento previo de pago con mínimo 30 días de antelación.
Índice
1. Qué es la enervación del desahucio
La enervación es el mecanismo que permite al inquilino evitar el desahucio pagando íntegramente lo adeudado antes de que se dicte sentencia. Está recogida en el art. 22.4 LEC:
«Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.»
Traducción práctica: el inquilino paga todo lo que debe y el proceso termina sin desahucio, sin sentencia y sin lanzamiento. Se mantiene el contrato de alquiler.
2. Los 3 requisitos legales
Requisitos para que la enervación produzca efectos
- Pago íntegro de todas las rentas debidas en la demanda + las devengadas hasta el momento del pago. No basta con pagar parte.
- Plazo dentro del plazo de 10 días que fija el juzgado en el requerimiento inicial (art. 440.3 LEC), o antes de la vista si no hubo requerimiento previo.
- Forma de pago abono directo al arrendador, consignación en el juzgado o consignación notarial. Los tres son igualmente válidos (art. 22.4 LEC).
📌 Importante: el pago debe incluir también las rentas que se hayan ido devengando mientras dura el procedimiento, no solo las que constan en la demanda. Si has dejado de pagar julio y agosto durante el pleito, también las tienes que abonar para enervar.
3. Cuándo NO se puede enervar
El propio art. 22.4 LEC establece dos supuestos en los que la enervación no procede:
Enervación anterior
Si el arrendatario ya enervó el desahucio en una ocasión anterior, no puede volver a hacerlo, independientemente del tiempo transcurrido y aunque haya sido en el marco de una relación arrendaticia distinta con el mismo arrendador.
Requerimiento previo
Si el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario el pago con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y el arrendatario no atendió el pago en ese plazo, tampoco cabe enervar.
⚠ Consejo práctico para inquilinos: si recibes un burofax de tu arrendador exigiéndote el pago, no lo ignores. Ese requerimiento activa el límite del art. 22.4 LEC. Si transcurren 30 días sin pagar, ya no podrás enervar cuando llegue la demanda.
4. Cómo enervar paso a paso
Notificación de la demanda
Recibes la cédula de emplazamiento con la demanda de desahucio. El juzgado te concede típicamente 10 días para: (a) oponerte; (b) desalojar; o (c) enervar pagando (art. 440.3 LEC).
Calcula lo que debes
Suma: rentas atrasadas + rentas devengadas hasta la fecha del pago + IPC aplicable si el contrato lo prevé + gastos repercutibles pactados. Solicita al abogado del arrendador un desglose por si hay dudas.
Efectúa el pago
Tres opciones válidas: (a) transferencia directa al arrendador con concepto claro; (b) consignación en la cuenta del juzgado; (c) consignación notarial. La opción (b) es la más segura porque el juzgado tiene constancia inmediata.
Acredita el pago en el juzgado
Presenta escrito acreditando el pago mediante justificantes bancarios y solicitando la terminación del procedimiento por enervación. Es imprescindible.
Decreto de terminación
El letrado de la Administración de Justicia dicta decreto terminando el procedimiento y ordenando el archivo. El contrato sigue vigente. Fin del desahucio.
5. Doctrina del Tribunal Supremo
La STS 302/2014, de 12 de junio, del Pleno de la Sala Primera, sentó la doctrina sobre los requisitos del requerimiento previo:
«El requerimiento debe ser tal que permita al arrendatario tener cabal conocimiento de su situación arrendaticia, para que pueda cumplir su obligación y evitar el proceso de desahucio; y en particular debe permitir al arrendatario conocer con precisión la cantidad reclamada y el título por el que se reclama.»
Es decir: un requerimiento genérico o impreciso no vale como cierre de la vía enervatoria. Debe identificar la deuda con precisión. La STS 555/2016, de 21 de septiembre reitera la doctrina y añade que el requerimiento fehaciente incluye tanto el burofax como el acta notarial de requerimiento.
📌 Si el burofax que te envió el propietario era ambiguo, incompleto o no reclamaba una cantidad concreta, es posible que aún puedas enervar aunque hayan pasado los 30 días. Consulta con un abogado antes de dar por perdida la opción.
