Imagina la situación: te han condenado en un juicio de desahucio. La sentencia te obliga a abonar las rentas vencidas hasta que entregues la posesión. Decides recurrir en apelación, estás al día de todos los pagos, transfieres mes a mes el alquiler —pero al presentar el recurso no aportas los justificantes bancarios. La parte contraria lo señala, tú aportas los recibos al tribunal en cuanto se te advierte, y aun así la Audiencia Provincial inadmite tu recurso por incumplimiento del art. 449.1 LEC.
Es exactamente lo que le ocurrió a un arrendatario de Magán (Toledo), y exactamente lo que el Tribunal Supremo ha resuelto en una sentencia recente y muy clara: la STS 663/2026, de 28 de abril, ponente Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg. El Alto Tribunal distingue entre estar al día en el pago —requisito sustantivo, insubsanable— y acreditar documentalmente ese pago al recurrir —requisito formal que sí admite subsanación—, y casa la sentencia que cerró indebidamente el acceso al recurso de apelación.
Índice
1. El caso: Aliseda S.A.U. contra el arrendatario de Magán
Los hechos, tomados directamente del fundamento jurídico primero de la STS 663/2026, son los siguientes:
Firma del contrato
El arrendatario suscribe un contrato de arrendamiento con el Banco Popular Español, S.A., sobre un inmueble en Magán (Toledo). La renta es de 150 € al mes. Posteriormente, Aliseda, S.A.U., se subroga como arrendadora al adquirir el bien.
Expiración del contrato
El plazo contractual finaliza. El arrendatario continúa en el inmueble pagando la renta. La propia demanda reconoce que «la parte arrendataria se encontraba al corriente de pago» al finalizar el contrato.
Sentencia de primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Toledo estima parcialmente la demanda, declara la terminación del contrato por expiración y condena al arrendatario a abonar 150 €/mes desde el 1 de mayo de 2021 hasta la entrega efectiva.
Interposición del recurso de apelación
El arrendatario interpone recurso. No aporta los justificantes bancarios de las mensualidades de mayo a julio de 2021, pero ha realizado las transferencias en plazo.
Oposición de Aliseda
La arrendadora denuncia el incumplimiento del art. 449.1 LEC: faltan los justificantes de mayo a septiembre, por importe total de 750 €.
Subsanación por el arrendatario
El arrendatario presenta ante la Audiencia Provincial un escrito con los justificantes bancarios que acreditan haber transferido todas las rentas en sus respectivas mensualidades.
Sentencia de la Audiencia Provincial
La Audiencia Provincial de Toledo (Sección 2.ª) inadmite el recurso por incumplimiento del art. 449.1 LEC, considerando que el requisito no se había cumplido al tiempo de interponer el recurso.
STS 663/2026 — Estima el recurso de casación
El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia y devuelve las actuaciones para que se dicte una nueva resolviendo el fondo del recurso de apelación. La acreditación sí era subsanable.
2. Qué dice realmente el art. 449.1 LEC
El texto del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción vigente a la fecha de interposición del recurso, dice literalmente:
«En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.»
El apartado 2 del mismo artículo añade que el incumplimiento de este requisito, observado en cualquier momento de la tramitación del recurso, tiene como consecuencia que el recurso se declare desierto en el estado en que se encuentre.
La finalidad de la norma, recogida por el Tribunal Supremo en la propia STS 663/2026 y avalada por la STEDH de 15 de noviembre de 2022, caso Dahman Bendhiman contra España, es legítima: persigue evitar que el sistema de recursos se convierta en un instrumento dilatorio que permita al arrendatario seguir disfrutando del inmueble sin pagar. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos consideró que se trata de una limitación proporcionada al derecho de acceso a los recursos.
3. La distinción clave: pagar vs acreditar el pago
Aquí está el corazón de la STS 663/2026. El Tribunal Supremo recuerda que es doctrina reiterada —construida tanto por el Tribunal Constitucional como por la propia Sala— que hay que distinguir entre dos cosas que parecen iguales pero no lo son:
Estar al día en el pago de la renta
Es una exigencia esencial, no subsanable mediante pago o consignación extemporánea posterior al recurso. Su finalidad —asegurar los intereses de quien ya tiene sentencia favorable y evitar dilaciones— impide que se permita pagar después. Lo confirman las SSTC 46/89, 31/92 y los AATS reiterados desde 2015 hasta 2024.
Acreditar documentalmente el pago al recurrir
Es una exigencia formal o procesal que sí admite subsanación posterior. Si pagaste en plazo pero olvidaste aportar el justificante bancario al recurso, puedes presentarlo después sin perder el derecho. Lo apoyan las SSTC 12/92, 115/92, 130/93, 214/93, 249/94 y 26/96.
«Es también jurisprudencia reiterada la que considera que el requisito del art. 449.1 LEC no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea (...) de manera que cabe el acreditamiento del cumplimiento del precitado requisito.»
Por tanto, la regla es:
El recurso no se admite. No vale ingresar después lo adeudado. La situación es insalvable.
La falta de acreditación sí se puede subsanar aportando los justificantes después. Así lo ha hecho el arrendatario en el caso de la STS 663/2026, y así lo ha avalado el Supremo.
4. A qué desahucios se aplica el art. 449.1 LEC
Una de las dudas más frecuentes en consulta: ¿el requisito de tener satisfechas las rentas solo se aplica a los desahucios por impago, o también a los desahucios por expiración del plazo o por precario?
El Tribunal Supremo ha sido tajante. El art. 449.1 LEC se aplica a todo proceso que lleve aparejado el lanzamiento, sin distinguir entre el tipo de desahucio. Esta doctrina viene del auto de la Sala Primera de 6 de julio de 2004, recurso 329/2004, donde el TS explicó:
«Su cumplimiento no se contrae a los procedimientos de desahucio por falta de pago, puesto que de la literalidad del apartado 1 del art. 449 de la LEC se advierte que el legislador no ha hecho distinción alguna sobre la clase de acción ejercitada en la demanda, y ha establecido la obligatoriedad de cumplimiento de dicho requisito para todos los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (...) cualquiera que sea la acción ejercitada y el cauce procedimental seguido, cuya consecuencia sea el lanzamiento, o lo que es lo mismo, lleven aparejado el desalojo o la entrega de la posesión, como consecuencia del cese de una relación jurídica en la que se venga satisfaciendo un canon o renta.»
Este criterio se ha reiterado en numerosos autos posteriores, citados expresamente por la STS 663/2026: ATS 20 de enero de 2021 (rec. 212/2020), ATS 3 de marzo de 2021 (rec. 250/2020), ATS 4 de octubre de 2023 (rec. 4366/2023), ATS 11 de marzo de 2025 (rec. 6063/2024), ATS 18 de junio de 2025 (rec. 3/2025) y ATS 16 de septiembre de 2025 (rec. 2232/2025).
5. Excepciones importantes: fiadores y justicia gratuita
El requisito NO se aplica a los fiadores
La STS 1407/2025, de 13 de octubre, citada expresamente por la STS 663/2026, ha establecido una excepción importante: el requisito del art. 449.1 LEC no es extensible a los recursos interpuestos por los fiadores, que no ocupan el inmueble ni pueden beneficiarse de esa situación. Imponerles la consignación como requisito de procedibilidad sería aplicar el precepto de forma rigorista y desproporcionada, y vulneraría el derecho de defensa.
«El art. 449.1 de la LEC, de conformidad con la doctrina del Tribunal Constitucional y de esta Sala, debe interpretarse de modo finalista y no puramente literal, evitando convertirlo en un obstáculo injustificado para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva.»
El beneficio de justicia gratuita NO exime del pago
Cuidado con este punto, porque genera muchas confusiones. La concesión del beneficio de justicia gratuita exime del pago de tasas y depósitos para recurrir, pero no exime del pago, depósito o consignación de las rentas debidas. La consignación del art. 449.1 LEC no es un depósito para recurrir, sino una exigencia sustantiva con finalidad propia: evitar que el recurso se use con fines dilatorios. Por eso no entra dentro de la exención del art. 6.5 de la Ley 1/1996 de Asistencia Jurídica Gratuita. Así lo recogen los AATS 25 de mayo de 2010 (rec. 651/2009), 15 de febrero de 2022 (rec. 5026/2021) y 23 de julio de 2025 (rec. 165/2024).
6. Qué hacer si vas a recurrir una sentencia de desahucio
No importa si el desahucio es por impago, por expiración del plazo, por precario o por cualquier otra causa que lleve aparejado el lanzamiento. Si la sentencia te obliga a salir del inmueble y al pago de cantidades, debes acreditar al recurrir que estás al día en el pago de las rentas vencidas y las que correspondan adelantadas.
No esperes a que la parte contraria te lo señale. Adjunta directamente con el escrito de apelación los justificantes de transferencia o ingreso de cada mensualidad. Es la forma más segura de evitar la inadmisión.
La STS 663/2026 confirma que la falta de acreditación es subsanable si efectivamente habías pagado. En cuanto detectes el problema —o cuando te lo advierta la parte contraria—, presenta ante el tribunal un escrito con los justificantes bancarios de todas las mensualidades.
La doctrina del Tribunal Constitucional (SSTC 46/89 y 31/92) y los AATS reiterados desde 2015 hasta 2024 son contundentes: el pago o consignación extemporánea no salva el requisito. Hay que estar al día antes de recurrir, no después.
El beneficio cubre tasas y depósitos para recurrir, pero no las rentas. Si eres beneficiario de justicia gratuita y vas a recurrir un desahucio, asume que debes pagar las mensualidades igualmente.
⚠ La admisión del recurso es provisional. Aunque inicialmente se admita a trámite, el incumplimiento del art. 449.1 LEC puede declararse en cualquier momento de la tramitación, conforme al apartado 2 del precepto. No te confíes si te admiten el recurso: el problema puede aflorar después.
